Statut LMNP

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre aux propriétaires une optimisation fiscale lors de la location meublée d’un bien immobilier neuf. En LMNP, le propriétaire a le choix entre 2 régimes : le réel ou le régime micro BIC. Ces 2 statuts présentent des avantages fiscaux substantiels.

Au fil de ce dossier spécial, consacré au statut LMNP, Carrere répond aux questions les plus fréquemment posées sur le sujet : Quels sont les avantages du LMNP ? Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ? Quelle est la liste des meubles obligatoires en LMNP ?

 

Quels sont les avantages du LMNP ?

Investir en LMNP est avantageux en termes d'imposition. En effet, ce schéma comptable permet à l'investisseur d'être propriétaire d'un bien immobilier neuf et de générer des revenus exonérés partiellement ou en totalité d'impôts. Sachez que cela n'est pas le seul atout du statut LMNP. Voici les différents avantages que nous recensons :

Réduction d’impôts

Lorsqu'un propriétaire déclare son activité, il doit choisir entre : le régime micro-BIC ou le régime BIC réel.

• Le premier, le régime micro-BIC offre la possibilité de disposer d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives. Attention, il ne permet pas de déduire les charges de ces recettes.
• Le second, le régime BIC réel est le régime d'amortissement du LMNP. Il permet de défiscaliser toutes les charges, liées à l’exploitation du bien immobilier meublé, de vos recettes locatives. En plus, il est possible de déduire une partie du prix du bien immobilier neuf.

 

Flexibilité du dispositif LMNP

Le dispositif LMNP est souple à plusieurs égards. Tout d'abord, il vous permet de vendre votre bien immobilier en LMNP à tout moment. Vous ne serez pas contraint de garder votre activité de loueur en meublé non professionnel indéfiniment.

Ensuite, en location meublée, le bail est d’un an (tacitement reconductible) maximum, . Chaque année, le propriétaire a la flexibilité de renouveler le bail au même locataire ou bien de l’interrompre afin de récupérer le bien en direct pour y habiter ou le vendre. Ainsi, si vous réalisez un investissement locatif avec un bien immobilier dont la revente est possible à tout moment.

Enfin, les démarches pour l'obtention du statut LMNP sont très simples. Vous n'avez pas a créer de société. La seule démarche à faire et de s'enregistrer sous ce statut via le remplissage d'un formulaire de déclaration de début d'activité.

 

Constitution d’un patrimoine et préparation de sa retraite

Le LMNP se prête à 2 types d'approches financières avec la constitution d'un complément de revenu ou d'un patrimoine. L’immobilier est idéal si on souhaite se composer progressivement un patrimoine solide et rentable. 

La location "nue" voit ses loyers imposés au titre de l'impôt sur le revenu - et donc sa rentabilité baisser assez lourdement - la location meublée bénéficie d'une fiscalité très intéressante, pouvant même aller jusqu'au zéro impôt.

A la différence d'autres types d'investissements, l'immobilier offre un réel avantage : la possibilité de financer son achat à crédit, ce qui permet de commencer à investir et à constituer son patrimoine même sans économies importantes et avec une capacité d'épargne modeste. On parle alors d'effet de levier.

 

Amortissement du bien immobilier neuf

L’amortissement d'un bien immobilier neuf en LMNP constitue un avantage non négligeable lorsqu'on souhaite acheter pour louer. Comment s’applique-t-il à l’investissement LMNP ? Vous devez savoir que l'amortissement a pour effet de réduire la base imposable et par conséquent la fiscalité de l'ayant droit. De plus, les éléments de mobilier (mis à la disposition du locataire) sont amortissables .

La durée d’usage est de 10 ans pour amortir les actifs immobilisés (mobilier).En moyenne, les propriétaires de location en meublé amortissent le plus souvent le mobilier sur une durée comprise entre 5 et 7 ans. Ainsi, par exemple, la durée d’amortissement d’une télévision est de 5 ans et vous pourrez déduire 20 % par an pendant 5 ans pour amortir 100 % de la valeur hors taxe de cette télévision.

Les services d’un expert-comptable sont toujours utiles et rentables pour calculer l’amortissement de son mobilier en LMNP.  Une limite d'amortissement est toutefois à prendre en compte. Pour estimer la limite d’amortissement LMNP, voici la formule appliquée :

Maximum d'amortissement admis en déduction = total des loyers - total des charges.

 

Rentabilité de la location meublée

En moyenne, la différence du montant du loyer d'un logement en location nue et en LMNP est entre 15 et 25%. Avec un loyer plus élevé, la rentabilité brute d'un bien meublé est supérieure à celle d'un bien loué vide. Investir dans un logement neuf en LMNP est donc rentable. Les propriétaires détenant un logement meublé ont la possibilité d’accéder au marché de la location saisonnière et de tourisme. Selon la localisation de votre logement neuf, cette activité peut être particulièrement rémunératrice.

 

Remboursement de la TVA

La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition du bien immobilier est un avantage lié au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Cela concerne la location d'un bien situé en résidence avec services. En effet, dès la signature de l'acte d'acquisition, il est possible pour le propriétaire de récupérer jusqu’à 20% du prix d’achat (le taux appliqué actuellement). Le remboursement de la TVA sur l’acquisition d’un bien immobilier est possible aux conditions suivantes :

• accueil même non personnalisé,
• petit-déjeuner,
• fourniture du linge de maison,
• nettoyage régulier des locaux.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Il y a des conditions à respecter pour pouvoir réaliser un investissement en LMNP dans l' immobilier neuf. 

Tout d'abord, il faut être un propriétaire particulier impérativement. Vous ne devez pas être un investisseur immobilier.

Ensuite, il faut disposer d'un bien immobilier meublé. Une liste de l'ameublement obligatoire existe, Carrere vous la délivre plus long dans ce dossier spécial LMNP. Enfin, il faut respecter le plafond des revenus locatifs.

En tant que propriétaire souhaitant investir en LMNP et remplissant les critères ci-dessus, vous devrez déclarer votre activité auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) ou du Tribunal de commerce du lieu où se situe le logement, dans les 15 jours suivant le début de la location. Pour officialiser la démarche, il faut remplir le formulaire P0i (Cerfa 11921), disponible sur le site service-public.fr.

Le bien immobilier que vous mettez à la location doit être meublé, si vous voulez obtenir le statut LMNP. Ci-dessous, nous vous détaillons la liste des indispensable pour caractériser le bien immobilier de "meublé".

 

Quelle est la liste des meubles obligatoires en LMNP ?

Dans le cadre d'une location en Loueur Meublé Non Professionnel, le propriétaire d’un logement meublé s'engage à mettre à disposition de son locataire le mobilier adapté à une vie pratique. Cela implique qu’il doit pouvoir vivre, manger et dormir de manière décente lors de la location et il existe une liste des impératif à fournir.

Un logement meublé doit obligatoirement comporter 11 éléments obligatoires :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

Attention, en cas de litige, un juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, "nu". Il est donc vivement recommande de respecter de cette liste de meubles dans le cadre du statut LMNP.

Vous souhaitez en savoir plus sur le statut LMNP et connaitre les logements Carrere éligibles à ce statut ? N'attendez pas pour nous contacter. Nous serons ravis de vous accompagner dans votre projet immobilier neuf.

 

Source: 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769