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TVA réduite ou TVA 5,5 %

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TVA, taux réduit à 5.5% : dans quel cas ?

Dans un souci de favoriser l’accession à la propriété et de dynamiser certains secteurs géographiques, un taux de TVA particulier est appliqué aux logements neufs dans les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).

Sous certaines conditions, notamment géographiques et financières, il est possible d’acheter un bien immobilier neuf dont le taux de TVA applicable sera de 5.5%.

Cette mesure vise à encourager l’accession sociale à la propriété et ainsi à aider les ménages modestes à devenir propriétaires. Depuis 2014, année de la mise en place de ce dispositif, de nombreux foyers ont pu acheter un logement neuf.

Conditions d’application de la TVA à 5.5%

Sous quelles conditions peut-on profiter de cette TVA réduite ? Qui peut en bénéficier ?

En constatant que certaines zones méritaient d’être redynamisées et réurbanisées, le gouvernement a décidé d’y encourager la construction et l’achat d’immobilier neuf. Qu’il s’agisse de résidences, d’immeubles collectifs ou de maisons individuelles, l’état propose de réduire la taxe sur la valeur ajoutée et de ramener son taux à 5.5%.

Certaines contraintes ont été édictées :

  • Le logement concerné doit être neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement)
  • Il doit se situer en zone ANRU, ou dans un périmètre de 300 mètres de cette zone
  • Cet achat doit être la résidence principale de l’acheteur durant un minimum de 10 ans
  • L’acheteur doit répondre à certains critères financiers (plafond de ressources)

Les zones ANRU se comptent au nombre de 500 en France. Il s’agit de zones en pénurie de logements et dont il est impératif d’améliorer les conditions de vie que les collectivités souhaitent redynamiser. C’est pourquoi la TVA y a été ramenée à 5.5%.

Le logement doit se trouver dans une « zone ANRU » ou un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou dans un rayon de 300 mètres autour de ces zones.

Qui peut en bénéficier ?

Pour être éligible à ce dispositif, il faut répondre à un critère financier. En effet, des plafonds de revenus ont été instaurés dans le but de favoriser l’accession. Ce plafond tient compte des revenus, du nombre de personnes du foyer, ainsi que de la zone géographique.

Les sommes prises en compte sont celles perçues à l’année N-2. Autrement dit, pour un achat en 2023, on tiendra compte de vos revenus perçus en 2021.

Plafonds de ressources pour 2023

Composition du foyer fiscal

Paris et communes limitrophes

Reste de l’Ile de France

Province

Personne seule

36 314 €

36 314 €

31 570 €

2 personnes

54 272 €

54 272 €

42 160 €

3 personnes

71 144 €

65 238 €

50 700 €

4 personnes

84 943 €

78 144 €

61 208 €

5 personnes

101 062 €

92 507 €

72 002 €

6 personnes

113 722 €

104 101 €

81 149 €

Majoration par personne supplémentaire

+ 12 673 €

+ 11 598 €

+ 9 052 €

Vous noterez que les plafonds sont différents en fonction de la région concernée. C’est dû à l’urgence que représente la pénurie de logements. Plus le manque se fait sentir, plus les prix augmentent. C’est en tenant compte de ces facteurs que ces cadres ont été définis.

De plus, le prix au m² y est également réglementé. En phase avec le marché, des prix maximaux ont été imposés par zone géographique.

Plafonds de prix de vente ou de construction applicables pour les années 2021 à 2023 (en euros hors taxes par mètre carré de surface utile)

Zone Géographique Prix maximum 2021 Prix maximum 2022 Prix maximum 2023
Zone A bis 4 906 €/m² 5 096 €/m² 5 502 €/m²
Zone A 3 717 €/m² 3 861 €/m² 4 168 €/m²
Zone B1 2 977 €/m² 3 092 €/m² 3 338 €/m²
Zone B2 2 598 €/m² 2 699 €/m² 2 914 €/m²
Zone C 2 272 €/m² 2 360 €/m² 2 548 €/m²

C’est dans le but d’éviter la spéculation et la flambée des prix que ces limites ont été établies. C’est un autre aspect de la dimension sociale de cette mesure.

Les conditions suspensives de la TVA réduite

En bénéficiant d’un de ces nouveaux programmes de construction, assujettis à des conditions de taxes particulières, l’acquéreur a pour obligation d’y habiter. En effet, ces acquisitions ne peuvent être que des résidences principales.

Une période de dix ans a été fixée, avant d’avoir le droit de revendre ou louer ce bien. Dans le cas où cette dernière ne serait pas respectée, le propriétaire devrait s’acquitter de la différence de TVA (14.5%). Néanmoins, un abattement de 10%/an est appliqué dès l’entrée dans le logement.

Autrement dit, un acquéreur qui a passé 5 ans dans son logement et qui décide de le vendre, devra s’acquitter de 50% des 14.5% manquants.

Cette mesure vise à assurer une maîtrise des prix ainsi qu’une occupation constante des logements. Ces mesures empêchent également les investissements locatifs. Seule une personne physique peut en profiter, et non une personne morale. Autrement dit, aucune société ne peut bénéficier de ce dispositif.

A noter, la TVA à taux réduit est cumulable avec un prêt à taux zéro (PTZ), pour les primo-accédants. Ce cumul représente une économie substantielle et peut être un facteur déclencheur pour investir dans de l’immobilier neuf.

Une dimension sociale et économique pour favoriser l’accession

C’est un des enjeux de cette TVA réduite, permettre au plus grand nombre de devenir propriétaires de logements neufs et répondant à la dernière réglementation thermique en vigueur, la RT2012. Cette réglementation oblige un certain niveau de performance énergétique et assure une qualité de construction accrue (isolation thermique, chaudière à condensation, conception bioclimatique …).

Au-delà de vouloir redynamiser certaines zones et y favoriser la cohésion sociale, il est important de noter que l’on permet de pouvoir devenir propriétaires de logements performants énergétiquement.

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Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/9971-PGP.html/identifiant%3DBOI-BAREME-000016-20230503