Crédit immobilier : emprunter pour acheter du neuf

L'achat d'un logement neuf en VEFA ou la construction d'une maison individuelle nécessite de contracter un prêt spécifique permettant le déblocage progressif de la somme empruntée. Si le taux est le même que pour les crédits dédiés aux logements anciens, ce prêt dédié au neuf propose des options.

Toutes les banques financent l' achat d'un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Les taux d'intérêt affichés et proposés sont les mêmes que ceux pratiqués pour le financement d'un bien ancien avec toutefois deux différences à relever : la durée du crédit et sa mécanique.

Durée allongée

Selon les recommandations du HCSF en vigueur depuis le 1er janvier dernier, la durée maximale d'un prêt immobilier destiné à financer l'achat d'un logement neuf est fixée à 27 ans.

C'est deux ans de plus que pour l'achat d'un logement existant. Ce décalage prend en compte le temps séparant la commercialisation d'un logement en VEFA - commencée avant même l'ouverture du chantier - et la livraison de l'immeuble.

A noter : les banques prêtent facilement lorsqu'il s'agit d'acheter un bien réalisé par un promoteur, par un constructeur de maison individuelle ou avec un architecte. « En revanche, le scénario prévoyant de faire construire les fondations des artisans et assurer par la suite les travaux par soi-même est plus compliqué à financer », souligne Pierre Chapon, président-fondateur de Pretto.

Différé possible

A la différence d'un bien existant, le paiement d'un bien neuf en VEFA s'effectue de façon fractionnée. Le prêt se débloque progressivement au rythme des appels de fonds demandés par le promoteur, soit au fur et à mesure de l'avancement du chantier sur une période de dix-huit à vingt-quatre mois.

Ainsi, 5 % du montant sont à verser au titre du dépôt de garantie, 30 % à l'achèvement des fondations, 35 % sont demandés à la « mise hors d'eau » et 25 % lorsque les travaux sont achevés. Enfin, les derniers 5 % sont payables à la livraison.

Pour suivre cet échéancier, le prêt proposé (amortissable comme dans l'ancien) dispose d'une mécanique particulière, à savoir un déblocage progressif de la somme avec le choix entre deux options : le remboursement avec différé partiel ou total.

Dans le premier cas, l'emprunteur paie les intérêts (dits « intercalaires ») dès le premier déblocage. « Le souscripteur du crédit commence à rembourser les intérêts de la somme prêtée mais pas encore le capital », explique Pierre Chapon. Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. Ensuite, ce paiement grossit au fur et à mesure de l'avancée du déblocage des fonds.

En revanche, avec le différé total, l'emprunteur choisit de ne pas commencer tout de suite à rembourser les intérêts, tout du moins pendant la période des appels de fonds. Ce n'est qu'une fois la totalité du prêt décaissé par la banque, soit à la livraison, que le remboursement du prêt s'enclenche comprenant les intérêts et le capital.

Reste que cet aménagement confortable pour les finances (surtout si l'on paie pendant ce temps un loyer ou un crédit immobilier) s'avère un peu plus coûteux. La raison ? Des intérêts supplémentaires sont facturés correspondant au prix du différé de paiement.

Exemple : pour un achat en VEFA de 250.000 € à 1,55 % sur 25 ans, le total des intérêts à payer pour l'opération sera de 51.717 € avec un différé partiel contre 52.534 € avec en cas de différé total. La 2e solution coûte 524 € plus cher que la première.

A savoir : dans le cas d'un différé partiel ou total, l'assurance-emprunteur est aussitôt due et s'enclenche dès le premier déblocage partiel de la somme.

Par Laurence Boccara - Les Echos - Publié le 4 avr. 2022 à 10:00 Mis à jour le 4 avr. 2022 à 18:15

Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/credit-immobilier-emprunter-pour-acheter-du-neuf-1398220