SCI : Quels montages éviter ?

La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être intéressante dans certaines situations. Pour autant, certains montages peuvent présenter des risques réels, d’un point de vue patrimonial ou fiscal. Voici quelques-unes des pratiques à éviter ou à manier avec précaution.

Créer une SCI peut présenter des avantages

Une société civile immobilière, comme son nom l’indique, est une société qui peut notamment détenir des biens immobiliers. Une SCI est détenue elle-même par des personnes appelées associés, qui sont propriétaires des parts de la SCI.

Dans certains cas, la SCI est un outil approprié, toutefois un calcul s’impose car elle ne convient pas dans toutes les situations. Parmi les cas favorables, on retrouve par exemple :

• un professionnel qui souhaite financer et détenir l’immobilier de son entreprise et se constituer un patrimoine ;
• un couple en union libre, soucieux d’acheter à deux un bien immobilier et d’en être copropriétaire à égalité avec des apports financiers inégaux ;
• dans le cadre d’une activité de location, la taxation à l’impôt sur les sociétés et le recours à l’amortissement peut être intéressant ;
• pour la transmission d’un patrimoine familial afin d’éviter l’indivision où les décisions doivent être prises à l’unanimité et, en cas de désaccord, conduire à la mise en vente du ou des biens concernés.

Plusieurs montages insuffisamment précis et adaptés devront néanmoins être évités afin de se prémunir de leurs conséquences patrimoniales et fiscales.

Les montages à manier avec précaution compte tenu de leurs conséquences patrimoniales

Il arrive souvent que le choix d’une SCI, dans le cadre familial, soit couplé à un démembrement de la propriété des parts de la SCI. Le plus souvent, l’objectif est d’organiser, à terme, la transmission du bien de manière optimale. Voici deux exemples où des précautions s’imposent.

SCI et usufruitiers

Quand une SCI est créée et que ses parts font l’objet d’un démembrement de propriété, ce sont, en général, les enfants qui deviennent nus-propriétaires et les parents usufruitiers.

Usufruitier(s) et nu(s)-propriétaire(s) se partagent des droits, des pouvoirs et des obligations. Si l’un outrepasse ses pouvoirs ou s’il oublie de demander l’autorisation, du nu-propriétaire par exemple, pour une opération où cela est obligatoire, il commet une faute.

La plupart du temps, les personnes concernées veillent à ce que les statuts de la SCI soient rédigés de manière à donner des pouvoirs étendus aux usufruitiers. Il s’agit d’assurer aux parents de pouvoir gérer de manière autonome la SCI et les biens qui y sont logés jusqu’à leur décès.

Néanmoins, si les usufruitiers venaient à prendre des décisions qui portent atteinte de manière substantielle aux biens, ils outrepasseraient leurs droits. Leurs enfants pourraient demander, en justice, à ce qu’ils soient sanctionnés. Sanction pouvant aller jusqu’à la déchéance de l’usufruit, c’est à dire que le bien soit restitué dans son intégralité au(x) nu(s)-propriétaire(s).

Pour éviter cela, il est prudent :

• que les parents conservent quelques parts de la SCI en pleine propriété afin de conserver, eux-aussi, la qualité d’associé, avec les prérogatives qui y sont attachées, et que le seul statut d’usufruitier n’accorde pas ;
• et de donner à ces parts des droits de vote multiple.

Ainsi, leurs décisions, en tant que propriétaires, s’imposeront sans risque.

SCI et nus-propriétaires

En tant qu’associés, les nus-propriétaires sont seuls responsables des dettes de la SCI sur leurs biens personnels quand bien même ils ne prennent pas part aux décisions.

Afin que le montage ne fasse pas courir un risque trop important sur les nus-propriétaires, certaines mesures sont à considérer et à ajuster aussi finement que possible à chaque situation :

• adopter un objet social limité, par exemple, et sans que cela soit suffisant, à la seule détention et gestion d’un bien donné, et sans possibilité de pouvoir vendre le bien ;
• prévoir, dans les statuts, que les décisions les plus engageantes (emprunts importants, travaux au-delà d’un certain montant, achat d’un nouveau bien) soient soumises à l’accord des nus-propriétaires.

Les montages à éviter compte tenu de leurs conséquences fiscales

Enfin, certains montages mettant en œuvre une SCI peuvent également être la source de risques fiscaux quand les contribuables commettent, notamment, un abus de droit.

Le risque d’abus de droit renforcé

On parle d’abus de droit quand les règles fiscales sont utilisées à la lettre par le contribuable pour obtenir un avantage fiscal allant à l’encontre des intentions de l’auteur de la règle de droit.

Ce risque est devenu d’autant plus important pour le contribuable que la définition de l’abus de droit a été modifiée à l’occasion de la loi de finance de 2019.

Jusqu’à présent, pour être qualifié d’abus de droit, il fallait que le montage ait été réalisé dans un but exclusivement fiscal. L’exigence a été abaissée puisque désormais peuvent aussi être remis en cause des montages dont le but n’est que principalement fiscal.

SCI et abus de droit

Pourrait être sanctionné, par exemple, un montage consistant à loger sa résidence principale dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, dont le propriétaire est associé, puis à régler à cette dernière des loyers afin de constituer un revenu foncier permettant de déduire les dépenses de travaux et les intérêts d’emprunt, payés pour ce bien.

Autre cas, lié cette fois à une stratégie de transmission. La SCI permet donc, quand ses revenus sont soumis à l’impôt sur les sociétés, de déduire les charges et les intérêts d’emprunt des loyers encaissés. Et par ailleurs, dans le cadre d’une succession, quand il faut évaluer la valeur d’une SCI pour calculer les droits de succession, les éventuels prêts que la SCI doit rembourser viennent en déduction de la valeur de la SCI. De fait, certains ont organisé la transmission à leurs enfants de parts de SCI sur lesquelles pesaient d’importants emprunts. Là encore, l’administration fiscale pourrait sanctionner.

Point important, l’abus de droit est une sanction qui s’applique au cas par cas, en fonction des circonstances de fait de chaque situation. Un schéma peut y échapper dès lors qu’il présente des objectifs suffisants autres que fiscaux.

« Ecrit par Les Echos Publishing »