Comment bien préparer la transmission de son patrimoine immobilier ?

S’organiser afin de transmettre de manière optimale son ou ses biens immobiliers à ses enfants est une préoccupation répandue. Voici deux exemples d’outils couramment utilisés qui peuvent répondre à cet objectif de transmission.

Transmettre à ses enfants : le principe

Afin d’encourager la transmission des biens entre parents et enfants, un abattement de 100 000 euros (159 325 euros en présence d’un enfant handicapé), est accordé pour chaque enfant, de la part de chaque parent. Ce qui veut dire qu’un enfant peut recevoir des biens jusqu’à 200 000 € net de taxes. Mais attention, ces abattements, une fois consommés, ne se reconstituent qu’au bout d’une période de 15 ans.

Démembrement et abattement pour optimiser

De leur vivant, les parents peuvent décider de démembrer le droit de propriété du ou des biens immobiliers qu’ils souhaitent transmettre. Cela signifie que celui qui transmet (le parent) gardera la jouissance du bien (on parle d’usufruit) et celui qui reçoit (l’enfant) en recevra la nue-propriété. Le démembrement de propriété prend fin, en principe, au décès de l’usufruitier).

L’intérêt de l’opération réside dans le fait que les droits de donation seront calculés non pas sur la valeur totale du bien transmis, mais sur la seule valeur de la nue-propriété. Or, la valeur de la nue-propriété est dépendante de l’âge de celui qui donne. (cf. barème ci-dessous).

Lors du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, sans acte ni frais supplémentaire.

Exemple :

• Valeur de l’appartement transmis par un couple, chacun âgé de 71 et 76 ans, à leur fille : 350 000 euros ;
• Valeur de la nue-propriété : 70 %, soit 245 000 euros ;
• Abattements retenus : 200 000 euros ;
• Valeur sur laquelle seront calculés les droits de donation : 45 000 euros.

Recourir à une SCI dans certaines situations

En cas de pluralité de biens ou d’enfants par exemple, il peut être recommandé d’avoir recours à une société civile immobilière (SCI). Il est en effet plus facile de répartir des parts sociales (titres de propriété) que des biens.

Dans ce cas, les parents constituent une SCI et apportent à celle-ci l’intégralité du patrimoine commun qu’ils souhaitent transmettre. Ils donnent alors à leurs enfants la nue-propriété des parts sociales de cette SCI et prennent soin de faire rédiger par un avocat ou un notaire des statuts qui leur donnent les pouvoirs pour assurer le contrôle et la gestion de la société. Toutefois, les parents prendront soin de conserver quelques parts sociales en pleine propriété pour être sûr que leur qualité d’associé ne soit pas remise en cause. Par ailleurs, comme les biens immobiliers seront détenus par une SCI, l’administration fiscale admet, lors de la transmission des parts sociales, l’application d’une décote sur leur valeur, d’au moins 10 %. Une décote qui vient compenser le manque de liquidité des parts.

Exemple :

• Valeur des deux appartements détenus par un couple marié, chacun âgé de 71 et 76 ans : 750 000 euros ;
• Valeur des parts de la SCI détenant les appartements et transmises aux enfants : 90 %, soit 675 000 euros ;
• Valeur de la nue-propriété des parts sociales : 70 %, soit 472 500 euros ;
• Valeur de la part de chaque enfant : 236 250 euros ;
• Abattements retenus par enfant : 200 000 euros ;
• Valeur sur laquelle seront calculés les droits de mutation pour chaque enfant : 36 250 euros.

Afin d’éviter les abus, l’administration fiscale exige qu’un tel montage respecte deux conditions. La première condition, le montage ne doit pas répondre à un motif exclusivement fiscal. Il doit avoir une utilité pour le donateur ou la famille comme, notamment, éviter une indivision entre les enfants, mettre les parents à l’abri jusqu’à leur décès ou leur assurer la maîtrise de la gestion des biens donnés. La seconde condition, il est indispensable que la SCI ait une véritable existence : disposer de son propre compte bancaire, réunir ses associés une fois par an, avoir une comptabilité régulièrement tenue et respecter ses obligations fiscales de déclaration annuelle notamment.

Ce ne sont que des exemples. D’autres solutions existent, notamment pour transmettre à son concubin. Dans tous les cas, il est nécessaire de bénéficier du conseil d’un avocat ou d’un notaire afin de faire un choix éclairé et de réaliser les opérations en parfaite légalité et sécurité.