Le Bail Réel Solidaire, de quoi s'agit-il ?

Permettre l’accès à la propriété de biens immobiliers neufs au plus grand nombre, tout en œuvrant à une baisse de la spéculation immobilière : tel est le principe du bail réel solidaire.

Le concept : Bail Réel Solidaire

Le Bail réel solidaire est un dispositif de séparation du bâti et du foncier créé par la Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) de 2014. Ce dispositif repose sur un organisme foncier solidaire (OFS) placé sous la responsabilité du préfet.

C’est cet OFS qui va conclure un bail avec un preneur (un individu ou un ménage) qui va louer un terrain (le foncier) sur lequel a été ou sera construit une maison ou un appartement (le bâti). Le propriétaire du logement se doit donc de verser une redevance à l’OFS qui correspond à l’occupation du foncier et qui permet de couvrir les frais de gestion de l’OFS. Ces frais sont ordinairement compris entre 2 à 4 euros le m². Le bail s’étend un général sur une période longue, de 18 à 99 ans, et il peut être renouvelable, afin de sécuriser l’occupation du propriétaire.

Quels sont les avantages du BRS ?

Pour le propriétaire, les avantages sont en premier lieu d’ordre financier, puisqu’il économise ainsi le prix d’achat du foncier, qui représente en général entre 15 % et 30 % du prix de vente du bien. Le propriétaire profite également d’un prix d’achat maitrisé, encadré par le Prêt Social de Location Accession (PSLA). Dans le cas de l’achat d’un logement neuf, l’acheteur profite également d’une TVA réduite à 5,5 % et de nombreuses communes procèdent à des abattements fiscaux jusqu’à 30 % pour les bénéficiaires de ce dispositif.
Au total, le BRS permet en général d’économiser 25 à 40 % du prix moyen d’achat du bien immobilier.

Un dispositif gagnant pour le propriétaire, qui peut ainsi souvent accéder à des biens auxquels il n’aurait souvent pas pu avoir accès, en particulier dans les grandes agglomérations ou dans les zones les plus tendues. Ce dispositif, qui a été pensé pour permettre l’accès à la propriété au plus grand nombre et créer une dynamique de mixité sociale est également particulièrement intéressant pour les primo-accédants et les plus jeunes, qui peuvent entrer dans la propriété en évitant les endettements trop importants.

Qui peut bénéficier du BRS ?

Afin de respecter la logique inhérente au dispositif, un certain nombre de critères régulent l’accès au Bail Réel Solidaire. Le propriétaire doit ainsi obligatoirement occuper le logement à titre de logement principal.

Par ailleurs, des conditions de ressources ont été fixées pour accéder à ce dispositif. Leur seuil varie en fonction du nombre d’occupants et de la zone géographique :

La zone A regroupe l’agglomération Parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les grandes agglomérations françaises. Les zones B et C regroupent le reste du territoire.

Des règles à respecter lors de la revente et de la transmission du bien

Plusieurs règles régissent également la revente du bien. Tout comme lors de l’achat, l’OFS fixe un plafond au prix de vente. L’organisme doit également approuver le nouveau propriétaire, en vérifiant que ses ressources ne sont pas supérieures aux seuils fixés. Les mêmes règles s’appliquent dans le cas d’une succession à un héritier. Dans le cas ou cet héritier ne remplirait pas les conditions de ressources requisses, il dispose d’un délai d’un an pour céder son bail a un acheteur agréé par l’OFS. S’il ne trouve pas de propriétaires passé ce délai, l’OFS resillera le bail et versera à l’héritier une compensation correspondant à la valeur des droits réels immobiliers. Le nouveau propriétaire voit son bail renouvelé pour la même durée initiale prévue pour le propriétaire précédent.