Investir à deux sans être marié : à quoi penser? Quelles conséquences fiscales ?

Investir à deux sans être marié est une attitude courante qui répond aux évolutions de la société. S’il est tout à fait possible d’engager un projet immobilier dans ces conditions, cela réclame d’organiser l’acquisition pour éviter les mauvaises surprises et d’avoir en tête quelques-unes des conséquences fiscales.

Organiser l’acquisition et régler la question de l’indivision

Hors mariage, que l’on vive en union libre ou dans le cadre d’un pacs, l’achat d’un bien immobilier se fera le plus souvent en indivision entre partenaires. Sans autre précaution, cela signifie que les deux acheteurs seront réputés acquéreurs à parts égales, quelle que soit leur contribution à l’achat.

Cette simplicité peut néanmoins ne pas correspondre à l’intérêt des acquéreurs qui peuvent désirer au contraire que la propriété soit proportionnelle à l’apport de chacun.

Pour établir cette quote-part, il est possible de procéder de plusieurs manières.

• Dans le cas d’acquéreurs vivant en union libre, il est possible de l’indiquer dans l’acte d’acquisition préparé par le notaire. Pour déterminer cette quote-part, il est prudent qu’elle soit le reflet réel de ce que chacun aura apporté pour rendre possible cette acquisition.
• Dans le cas d’acquéreurs pacsés, tout dépendra de l’existence d’une convention de pacs réglant ce sujet. Si une telle convention existe et contient des dispositions réglant les achats immobiliers, ce sont ces dernières qui s’appliqueront. Si la convention ne contient aucune disposition à ce sujet ou qu’il n’existe pas de convention de pacs, deux façons de faire seront possibles.

Soit, il faudra procéder de la même manière qu’un couple en union libre en ajoutant une clause dans l’acte d’acquisition.

Soit, il faudra rédiger une convention de pacs ou faire une convention modificative réglant ce point.

Dans tous les cas, il est important de veiller à ce que l’un des partenaires ne finance pas l’achat au-delà de sa part. En effet, cela conduirait de facto à avantager son partenaire et cela pourrait être requalifié fiscalement comme une donation. Dans ce cas, des droits de mutation seraient exigés.

Enfin, il est également possible de créer une société civile immobilière (SCI) puis de procéder à l’acquisition du bien immobilier via cette SCI. Cette solution est beaucoup plus formaliste et lourde en termes de gestion. Le recours à un avocat et à un notaire est indispensable pour apprécier l’intérêt de recourir à un tel montage.

Questions fiscales

Une fois acquis, les partenaires vont devoir régler les questions fiscales, dont voici quelques exemples.

• Taxes foncières. Dans le cas d’une acquisition en indivision, les services fiscaux n’établissement pas un avis par indivisaire, mais pour le bien, aux noms des indivisaires. Le règlement pourra être demandé indifféremment à l’un des deux partenaires qui sera tenu d’en régler la totalité. Charge à celui ayant réglé d’obtenir auprès de l’autre le remboursement à hauteur de sa part.
• La fiscalité lors de la vente. Lors de la vente du bien, s’il s’agit de la résidence principale, l’éventuelle plus-value réalisée ne sera pas soumise à l’impôt sur les revenus. Sauf exception, dans tous les autres cas une telle imposition sera réalisée, par exemple s’il s’agit d’un appartement que les propriétaires ont mis en location. Les partenaires seront imposés à la hauteur de leur quote-part respective.
• Anticiper le décès et droits de succession. En cas de décès, que les partenaires soient en union libre ou pacsés, si rien n’a été prévu, ils n’héritent pas automatiquement l’un de l’autre. Il leur faut pour cela par exemple avoir rédigé chacun un testament au bénéfice de l’autre. Dans ce cas seulement, le partenaire pacsé survivant sera totalement exonéré de droits de succession. Pour le partenaire survivant ayant vécu en union libre, les biens reçus par testament seront soumis à des droits de succession s’élevant à 60%.