La loi ELAN

La loi ELAN (Evolution du Logement, l’Aménagement et le Numérique) approuvée par l'assemblée nationale, sera votée le 12 juin prochain. Elle permettra, selon le gouvernement, de développer 4 axes : « construire plus, mieux et moins cher », «faire évoluer le logement social», « répondre aux besoins de chacun » et « améliorer le cadre de vie. »

Ce projet de loi, qui comprend 66 articles, est porté par le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, et son Secrétaire d’Etat, Julien Denormandie. Il a pour but de réformer le logement social et d’accélérer la construction.

Les députés ont déjà procédé à l'examen du projet de loi ELAN et le passage au Sénat aura lieu début juillet 2018. Carrere vous propose un tour d’horizon des principales mesures de cette loi ELAN :

Faire évoluer le logement social

Bailleurs Sociaux

Ils devront fusionner lorsqu'ils gèrent moins de 15.000 logements et auront l’obligation de se rassembler en groupe d’organismes avant 2021.

Vente des HLM

Le gouvernement souhaite faciliter la vente de logements HLM.  L’objectif : 40 000 ventes par an pour générer la construction de nouveaux logements sociaux. Le prix de vente sera désormais fixé par le bailleur et les occupants seront prioritaires à l'achat.

Enfin, les sociétés privées pourront acheter des logements sociaux, "en bloc" (lot de plusieurs logements).

Locataires

L'attribution des logements HLM sera également revue. La « cotation », déterminant le nombre de points aux candidats, sera constituée de critères clairs pour plus de transparence.

Un réexamen de la situation des locataires du parc social sera imposé tous les six ans. Devront payer un "surloyer" ou laisser leur place à des ménages moins aisés, les locataires dont les revenus sont supérieurs au plafond fixé.

Faciliter la mise sur le marché du foncier public

L'Etat pourra céder sans mise en concurrence et à l’amiable du foncier public nécessaire à la réalisation de grandes opérations d’urbanismes à un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI)  ou à un aménageur signataire d’un Projet Partenarial d’Aménagement (PPA).

Faciliter la transformation de bureaux en logements

Le texte de loi propose plusieurs mesures visant à inciter les promoteurs et les communes à construire davantage de nouveaux logements et à ce que les propriétaires de bureaux ne laissent plus ce type de surface vacant. Les promoteurs immobiliers auront une surface constructible supplémentaire de 30% (ex : surélévation de bâtiments) dans le cadre de ces transformations.

Simplifier des règles de construction

Afin d’apporter davantage de souplesse aux bailleurs sociaux et aux aménageurs, le texte de loi prévoit des dérogations à la loi Maîtrise d'Ouvrage Publique (MOP). L’avis de l’architecte des bâtiments de France ne sera plus une obligation et les organismes HLM dérogeront aux concours d’architectes.

Les Recours

La loi prévoit plusieurs dispositions :

• La réduction des délais de jugement des recours contre les autorisations d’urbanisme
• La consolidation des autorisations existantes
• Le déploiement des mesures visant à sanctionner les recours abusifs.

Un maximum de 10 mois est prévu pour le traitement des contentieux concernant les permis d’aménager, de démolir et de construire des bâtiments collectifs. A partir d'une certaine date, le demandeur ne pourra pas invoquer de nouveaux arguments pour justifier son recours. Les transactions financières au bénéfice d'associations seront, quant à elles, interdites.

Concevoir des logements évolutifs

Le texte prévoit de modifier les règles en matière de logements PMR (Personnes à mobilité réduite). Si aujourd’hui 100% des logements d’un immeuble neuf devaient être accessibles (Loi du logement de 2005), le texte prévoit que seuls 10% des logements le soit. Les 90% restant devront être adaptables par de simples travaux. Ils permettront une évolution face à la perte d'autonomie et au vieillissement (ex : cloisons amovibles...).

Faire émerger des solutions de construction préfabriquée

La loi ELAN propose plusieurs mesures ayant pour objectif de faciliter les systèmes de construction préfabriqués. Ainsi, les règles d’allotissement de la commande publique et les échéanciers de paiement seront adaptés à ce mode de construction.

Moderniser la VEFA

Le texte de loi prévoit de laisser davantage de liberté dans le choix des finitions lors de l’achat d’un logement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). L’acheteur pourra se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements (ex : peinture…).

Réquisitionner des logements vacants

La loi ELAN prévoit de faciliter la réquisition des locaux vacants dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV) sur décision des préfets. Le but est d’y placer des personnes nécessitant un hébergement d'urgence. L’accord des maires ne sera plus nécessaire pour cette prise de décision.

Contrôler les locations touristiques 

Les contrôles et les sanctions seront renforcés à l'encontre des loueurs utilisant des plateformes telles qu'Airbnb et ne respectant pas les obligations légales (ex : transmission à la commune du nombre de nuitées ayant fait l'objet d'une location durant l'année en cours.)

Accélérer le déploiement de la fibre optique

Haut débit et Téléphonie mobile

Le texte de loi prévoit la mise en place du très haut débit (THD) pour 2020 et de la couverture téléphonique mobile de qualité généralisée à partir de 2022, pour tous. Les contraintes administratives pour déployer les antennes-relais seront assouplies. En revanche, les opérateurs seront sanctionnés en cas de non-respect de leurs obligations.

Digitalisation du secteur du logement

La mise en place d’un bail numérique accompagné de la signature électronique est proposée pour préparer la remontée et la centralisation des informations locatives (informations relatives aux contrats d’habitation.)

Sources :

http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/dossier_de_presse_loi_elan.pdf

http://www.gouvernement.fr/action/le-projet-de-loi-elan-evolution-du-logement-de-l-amenagement-et-du-numerique