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Coronavirus : L’immobilier reste une valeur refuge

08/06/2020
COVID19 et Immobilier-famille immobilier patrimoine

La période de confinement, conséquence de la crise sanitaire engendrée elle-même par le Covid-19, a entraîné une baisse des ventes immobilières. Mais le télétravail des agents immobiliers, l’organisation de visites virtuelles, la signature des compromis de vente en ligne ou d’actes de vente en visioconférence avec les notaires ont permis de ne pas stopper l’activité. Un sondage BVA confirme la volonté des Français de placer leur épargne dans un secteur stable, signe que la pierre reste une valeur refuge.

Le logement reste un besoin fondamental pour l’ensemble de la population

Pour 92% des Français, devenir propriétaire de sa résidence principale reste une priorité. L’acquisition d’un bien immobilier est principalement motivée par une optimisation financière (la volonté de ne plus perdre l'argent des loyers) et la transmission d’un patrimoine à ses descendants. Les atouts d’un tel investissement touchent également un projet d’achat/revente. En fonction de l’emplacement géographique, de la rareté et de l’état du bien immobilier concerné, la possibilité de réaliser une plus-value à la revente demeure plausible, même dans un tel contexte.

Selon un récent sondage BVA, 15% d’entre eux souhaitent toujours investir dans un bien immobilier, contre 17% avant le confinement dû au Covid-19. Le besoin d’un logement, malgré l’inquiétude liée à la situation économique du pays, prouve la stabilité du marché immobilier. Force est de reconnaître que les Français continueront à déménager pour leur travail, à chercher un logement pour leurs études ou à loger un sénior.

Le sondage révèle également la nature des biens immobiliers recherchés à la sortie du confinement : 40% souhaitent investir dans une résidence principale, 28% ont un projet d’achat-revente et 19% recherchent un investissement locatif. Cette dernière opportunité permet de se constituer un revenu régulier. Toujours sur la base de critères géographiques et propres au bâti (surface habitable, état des lieux…), il est possible de bénéficier d’une rentabilité locative équivalente entre 2 et 7 % de son investissement initial.

L’immobilier est une valeur refuge face à la crise sanitaire et à la volatilité des marchés financiers

L’or fut longtemps la seule valeur refuge. Durant les crises économiques, acheter de l’or sécurisait le pouvoir d’achat. Avec la crise pétrolière des années 70, les Français ont investi dans la pierre en réaction à la forte inflation, une manière de pallier la perte de valeur de l’argent. L’immobilier est alors devenu à son tour une valeur refuge. Aujourd’hui, le coronavirus a montré du doigt la volatilité des marchés financiers : en trois semaines de confinement, le CAC 40 a « dévissé ». En parallèle, malgré l’augmentation des taux d’intérêt depuis le début de l’année 2020, les taux immobiliers sont restés bas grâce au taux directeur de la BCE (Banque Centrale Europééenne) dont l’objectif est de soutenir le crédit et de maintenir le pouvoir d’achat.

Par ailleurs, si l’on compare la situation actuelle aux crises précédentes (choc 2001 – 2003, subprimes…), devenir propriétaire demeure un excellent placement. Aujourd’hui, et depuis 4 ans, le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter (8 % par an), une progression boostée par des taux d’intérêt attractifs; preuve s’il en est que l’immobilier est une vraie valeur refuge dans une optique de durée.

L’immobilier est un bon moyen de protéger son patrimoine

Acquérir un bien immobilier est donc une valeur sûre et durable, qui offre des perspectives de rentabilité à moyen et/ou long terme. En considérant ses objectifs, la durée de son engagement et la notion de risque, on peut envisager de se constituer un patrimoine immobilier et de le faire fructifier, même dans un contexte peu porteur. Pour cela, on peut acheter un bien en créant une SCI ou société civile immobilière.

Chaque associé apporte des capitaux afin de développer sa capacité de financement en vue d’un achat. Le montant des apports peut différer. L’intérêt de cette solution réside dans les facilités de transmission vis-à-vis de ses ayants droit. Il est également possible de bénéficier d’une optimisation fiscale pour réduire le montant de ses impôts et taxes. Enfin, la responsabilité des associés est limitée en fonction de leur apport, cela permet de protéger son patrimoine personnel.

Ce dernier point constitue une préoccupation parfaitement légitime. Il convient donc de rappeler que le titre de propriété s'avère une preuve incontestable, notamment pour une acquisition en pleine propriété. Quant aux maisons situées sur un terrain « sous bail », les murs demeurent au nom de l’acheteur. Le coronavirus aura sans doute moins d’impact que les conditions draconiennes d’octroi de prêt recommandées par le Haut Conseil de stabilité financière. Mais les taux immobiliers devraient inciter les Français à investir quand même dans l’immobilier.

Des produits immobiliers valeur refuge : une rentabilité au beau fixe

Parmi les produits immobiliers prisés, les biens d’exception ou avec des prestations haut de gamme constituent des valeurs refuges recherchées.

Investir dans des résidences séniors, étudiantes ou pour personnes en situation de handicap constituent également des niches d’optimisation fiscales à fort rendement locatif sur le long terme, jusqu’à 4 %, sans les contraintes de gestion locative puisque c’est le gérant de la résidence qui s’en occupe. La fiscalité de l’immobilier locatif est très attractive pour les loueurs en meublé non professionnel (régime LMNP) et permet en effet de bénéficier de la loi Censi-Bouvard. Sur le même principe qu’un investissement Pinel, il autorise une réduction d’impôts de 11 % du montant de l’investissement HT dans la limite de 300 000 euros.

Parmi les autres placements intéressants en tant que valeur refuge, les places de parking en centre-ville engendrent un rendement immobilier encore plus intéressant, jusqu’à 6 % de rendement, parfois plus.

Enfin, dans le cadre de la loi Pinel, investir dans des appartements neufs autorise des réductions jusqu’à 21 % du prix d’achat jusqu’à 63 000 euros si la durée de location est de 12 ans.

Perspectives 2020

Avec la fin du confinement, le marché immobilier à court terme est principalement tourné vers la régularisation des actes en cours (compromis de vente et actes de vente engagés avant le confinement). Il est suspendu à la reprise des déménagements.

À moyen terme, la saison d’été correspond habituellement à une baisse des transactions immobilières. Aucune reprise n’est donc à envisager. D’ici la fin de l’année, si la situation n’évolue guère, le tissu économique de certains territoires risque de modifier la donne. D’autant que certaines catégories professionnelles sont touchées, ou risquent de l'être, par la crise sanitaire (le tourisme, l’évènementiel, la restauration, le commerce). Deux scénarios sont donc envisagés par les notaires :

  • Dans l’éventualité d’un reconfinement cet été ou à l’automne, la perspective d’une crise économique se confirmerait. Le chômage partiel et la baisse de revenus des 3.6 millions de salariés concernés entraîneraient une baisse de la demande (20 % d’acheteurs en moins selon les prévisions) et, mécaniquement, une baisse du prix de l’immobilier. Une opportunité pour les investisseurs.
  • Une relance économique progressive avec la volonté d’investir dans des logements plus grands avec un extérieur dans des zones où l’immobilier est moins cher. Le confinement aura révélé de réels besoins dans ce sens. Les zones rurales et les communes de taille moyenne devraient profiter de cet engouement en raison du développement du télétravail et des technologies de la communication. Les nombreux départs des Franciliens à la veille du confinement en témoignent, ainsi que la hausse soudaine du prix des maisons.

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